Как продать квартиру в ипотеке

22.01.2014 3769 0.0 0

Продать квартиру, за которую еще не погашен ипотечный кредит и которая, соответственно, еще находится в залоге у банка, естественно, гораздо сложнее чем квартиру, не обремененную подобными обязательствами. Но тем не менее это возможно (хотя и требует большего количества сил и времени). Рассмотрению данного вопроса и будет посвящена данная статья.

Как продать квартиру в ипотеке

Зачем продавать квартиру в ипотеке

Как правило, основные причины продажи квартиры, находящейся в ипотеке, следующие:

  • потеря платежеспособности заемщика;
  • необходимость расширения жилплощади;
  • чтобы заработать денег.

Потеря платежеспособности заемщика, к сожалению, в нашей стране является наиболее частой причиной продажи ипотечной квартиры. Дело в том, что сроки погашения ипотечного кредита обычно весьма длинные (10, 15, 20 лет и даже более) и за столь долгое время с заемщиком могут произойти различные неприятные события: он может потерять хорошую работу, у него ухудшится состояние здоровья и т.д. При этом продажа ипотечной квартиры (хоть она всегда и сопряжена с определенными финансовыми потерями) будет гораздо лучшим выходом из сложившейся ситуации по сравнению с тем если просто прекратить вносить платежи по ипотечному кредиту - в этом случае банк просто заберет себе квартиру "за долги", как и предусмотрено ипотечным договором. Но если сравнивать с обычной ситуацией, когда не можешь платить кредит, в рассматриваемом случае у заемщика хотя бы есть что продать и, таким образом, не сесть окончательно "на мель".

Но довольно часто причиной продажи квартиры в ипотеке являются и семейные обстоятельства: семейная пара купила однокомнатную квартиру по ипотеке, регулярно вносила платежи по ней, но через несколько лет у них появился ребенок и вот им в однокомнатной квартире уже стало тесновато. Естественно у них возникает желание купить квартиру площадью побольше. Но поскольку на новую большую квартиру у них вряд ли есть средства, то целесообразным способом является продажа квартиры, за которую они платят кредит, и покупка другой квартиры (возможно также в ипотеку) большей площади. В некоторой степени данная проблема уже схожа с уже рассматривающейся на нашем сайте ситуацией как купить вторую квартиру в ипотеку.

Как это ни парадоксально звучит (но в нашей стране еще и не такие схемы обогащения работают) на продаже ипотечной квартиры можно даже заработать (хотя всегда продажа квартиры, обремененной ипотечными обязательствами, связана с определенными финансовыми потерями). Речь идет о ситуации когда заемщик купил квартиру по ипотеке на очень ранней стадии строительства, хотя на этом этапе новостройка вряд ли будет аккредитована банком и, соответственно, заемщик несет повышенные риски при покупке квартиры в новостройке, но, как говорится, "кто не рискует, тот не пьет шампанского". Естественно по мере продвижения строительства объекта квартиры в данном доме будут постоянно дорожать и если продать квартиру в данных условиях, то даже за вычетом финансовых потерь на продажу ипотечной квартиры все равно можно остаться "в наваре". Обычно можно получить наибольшую выгоду при данной схеме если покупать квартиру на этапе "котлована", а продавать за несколько месяцев до окончания ее строительства. Почему в данном случае довольно часто не ждут полного окончания строительства? Да потому договор переуступки прав требования по договору долевого участия (договор цессии) оформить гораздо проще, чем оформлять продажу уже готового жилья. Конечно, обычно подобными махинациями (хотя теоретически здесь все законно) занимаются люди, у которых хватает денег на то, чтобы покупать квартиры без оформления ипотечного кредита чтобы не терпеть потом определенные неудобства из-за продажи ипотечной квартиры, но все же вариант с ипотекой также иногда встречается.

Отношение банка к продаже ипотечной квартиры

Как относится банк к продаже ипотечной квартиры

В большинстве случаев банк, естественно, не заинтересован в продаже ипотечной квартиры, поскольку он теряет проценты, которые были бы ему заплачены по ипотечному кредиту. Также определенные неудобства доставляет банку и тот факт, что новый заемщик по ипотечному кредиту на рассматриваемую квартиру может оказаться менее надежным чем существующий. В связи с этим (из-за нежелания банка делать это) продажа ипотечной квартиры всегда связана с потерей продавцом определенных финансовых средств.

Иногда (но не всегда) возможность продажи ипотечной квартиры прописана в договоре ипотечного кредитования. Иногда банк идет на уступки заемщику и позволяет переоформить данный договор на другое лицо - при этом банк за свою подобную работу по переоформлению может потребовать некоторую сумму (обычно от одного до нескольких процентов от сумы ипотечного кредита), но это чаще всего незаконно и эту комиссию чаще всего можно потом вернуть себе через суд.

Поскольку при покупке квартир, находящихся в залоге по ипотеке, всегда возникают какие то дополнительные трудности (по сравнению с покупкой не обремененных долговыми обязательствами квартир), то зачастую единственным способом уговорить покупателя купить подобную квартиру является адекватное снижение цены на нее, то есть продавец вынужден продавать ее по цене немного ниже ее рыночной стоимости - это и является второй причиной финансовых потерь при продаже ипотечной квартиры.

Поскольку банк обычно не очень охотно идет на продажу квартиру, находящейся у него в залоге по ипотеке, то часто (но не всегда, некоторые "ушлые" банки просто отбирают квартиры у  заемщиков, оказавшимся в трудном положении) наиболее действенным способом "договориться" с банком является заявление о своем тяжелом финансовом положении. В этом случае банк, как правило, более охотно идет на переоформление квартиры на другого заемщика.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Ипотека может быть оформлена как на квартиру в новостройке, так и на квартиру на вторичном рынке. Обычно во втором случае продать ипотечную квартиру гораздо проще. В первом же случае приходится продавать квартиру, которая еще не существует, но уже обременена залогом. Немного парадоксально, не правда ли? Но покупка ипотечной квартиры в строящемся доме в некоторых случаях может быть довольно сильно востребована покупателем если ему нужна квартира именно такого формата и именно в этом доме, а все подобные квартиры застройщиком уже проданы (на вторичном рынке такая ситуация возникает гораздо реже).

Полное погашение кредита

Наиболее простым выходом из двух ситуаций продажи ипотечной квартиры (на вторичном рынке и в новостройке) является поиск покупателя, способного погасить банку всю имеющуюся задолженность по ипотечному кредиту на приобретаемую квартиру. В этом случае банк выводит квартиру из залога, то есть передает продавцу все документы на нее - на основании которых потом оформляется обычный договор купли-продажи квартиры. Конечно для продавца подобная схема является самой простой, но для покупателя она сопряжена с некоторыми волнениями - ведь банк переоформляет документы на квартиру лишь в течение 2-3-х месяцев после того как получит деньги от покупателя. Соответственно, в данном случае, внося деньги покупатель не получает никаких имущественных прав на квартиру. А вдруг потом еще возникнут проблемы с регистрацией данной квартиры? Чтобы защитить интересы покупателя в данном случае используется либо схема с сейфовыми ячейками (документы на квартиру и деньги помещаются в различные ячейки и обмен происходит только после того как квартира успешно прошла регистрацию в качестве собственности покупателя), либо схема со специальным счетом - безотзывным аккредитивом (деньги покупателя хранятся на специальном счете и могут быть переданы продавцу только в случае, если банк удостоверится в наличии документов о переходе права собственности).

Смена заемщика

Ипотечную квартиру можно продать и с помощью переоформления ипотечного договора на другого заемщика. В этом случае банк вынужден будет проводить проверку нового заемщика. Если же смена заемщика по ипотечному кредиту происходит на квартиру в новостройке, то в данном случае необходимо и участие застройщика (необходимо будет у него составить договор цессии) - но обычно с надежными застройщиками в этом плане не возникает проблем. Но подобная схема возможна только если право собственности на квартиру в строящемся доме оформлялось с помощью договора долевого участия. Разумеется, при подобной схеме придется заплатить некоторые комиссии и банку (за переоформление ипотечного договора и проверку нового заемщика), и застройщику (за оформление договора цессии).


Теги:ипотека, продажа квартиры

Читайте также:
Комментарии
Имя *:
Email *:
Код *: