Об ипотеке просто и доступно

27.10.2012 7372 5.0 0

С каждым годом все большее количество жителей России хотят воспользоваться ипотекой. Как правило, это люди в возрасте от 20 до 40 лет, снимающие жилье, проживающие вместе с родителями или в условиях, не соответствующих их потребностям. При этом кредиторы ипотечных займах на своих рекламных плакатах без устали твердят нам о том, что гораздо лучше взять ипотеку чем снимать жилье, мотивируя это тем что проценты по ипотечному кредиту в большинстве случаев сопоставимы со стоимостью аренды жилья. Определенная правда в их словах есть. Но не стоит думать что все уж так безоблачно. Эта статья расскажет вам обо всех этапах получения ипотечного кредита и о "подводных камнях", которые могут встретиться вам на пути.

А нужна ли вам ипотека?

Есть известный анекдот про то, что в России смертную казнь заменили ипотекой. Шутка шуткой, а доля правды есть практически в любой шутке. На самом деле ипотека - это серьезный шаг, который определит вашу жизнь и жизнь вашей семьи на долгие годы. Поэтому не спешите с данным решением, а обдумайте все обстоятельно. Да, действительно, если вы снимаете жилье, то стоимость его аренды во многих случаях сопоставима с процентами по ипотечному кредиту, поэтому чем отдавать деньи в "никуда" лучше уж пустить их на "благое" дело. Но помните о том, что купив квартиру по ипотеке, вы будете "прикованы" к ней довольно надолго. То есть ваша свобода передвижения (переезд в другой район или даже в другой город если там вам предложат работу гораздо лучше существующей) будет ограничена. И если вы не уверены в том, что готовы жить на планируемом месте долго и счастливо, то лучше уж еще некоторое время поснимать жилье и повременить с ипотекой.

Также организации, предлагающие ипотечные кредиты, постоянно твердят о том, что если у вас есть хотя бы 10-20% от суммы жилья, то надо безотлагательно брать ипотеку. Но я бы не советовал вам и здесь спешить. Все таки 10-20% это не 50-60% когда речь идет о таких значительных суммах как стоимость квартиры. Подумайте, может быть вам эти 10-20% имеющихся денег потратить на свое образование, которое поможет вам в будущем устроиться на более высокооплачиваемую работу, которая позволит вам взять более выгодную ипотеку. В общем, надеюсь, я убедил вас что не стоит спешить с принятием решения о взятии ипотеки. Переходим к очередному вопросу данной статьи.

Оценка своих возможностей и потребностей

Не стоит думать что с помощью ипотеки вы приобретете себе "царское" жилье. Ипотечные кредиты хоть и большие, но не настолько чтобы покупать себе самые роскошные апартаменты в городе (как правило такие апартаменты покупают себе люди которые могут себе их позволить без каких бы то ни было кредитов). Как правило сумма ипотечного кредита, которую вам могут дать, зависит от следующих основных факторов:

  • ваша зарплата и ее "цвет" (черная/белая);
  • количество иждивенцев в семье;
  • ваш возраст, образование, стаж работы и вид профессиональной деятельности;
  • размер имеющегося первоначального взноса на жилье;
  • есть ли у вас что оставить в залог ипотечного кредита.

Не стоит сразу пугаться такого большого перечня факторов. В условиях жесткой конкуренции на ипотечном рынке банки с каждым годом упрощают свои требования к заемщикам. Даже если ваши доходы невелики, то у многих банков есть такие ипотечные программы, в которых можно учесть зарплату ваших родителей и зарплату родителей вашей жены (в этом случае родители выступают так называемыми созаемщиками). Если основную часть своей зарплаты вы получаете "в конверте", то не стоит отчаиваться и на этот счет - со многими банками (конечно не с самыми крупными и известными, но с банками "второго эшелона" это вполне реально) можно договориться и в этом случае (у них обычно есть свои каналы проверки "серых" доходов).

Выбор вида жилья

На этом этапе вы должны решить какой вид жилья вы хотите приобрести: квартиру (на первичном или вторичном рынке), частный дом, блок в таунхаусе или просто дачу. От этого выбора будет зависеть вид кредитной программы и сопутствующие расходы на оформление сделки с недвижимостью.

Выбор банка и ипотечной программы

В настоящее время число банков, выдающих ипотечные кредиты, уже более 100, а число возможных ипотечных программ и вообще больше тысячи. Поэтому здесь перед вами будет стоять выбор: какую же из этих ипотечных программ выбрать чтобы она масимально соответствовала вашим интересам. Здесь перед вами будет два пути:

  1. Обратиться к ипотечному брокеру. Ипотечный брокер без особого труда для себя (ну это естественно так как это его работа) подберет для вас ипотечную программу, отвечающую вашим требованиям, желаниям и возможностям. При этом он поможет и в оформлении документов (в том числе и заявки на кредит), и подскажет что нужно сделать чтобы максимизировать вероятность получения кредита в конкретном банке. Также ипотечный брокер вместо вас пообщается с продавцами, оценочными и страховыми компаниями, нотариусом и другими участниками рынка жилья и на основе всего этого предложит хорошо подходящие вашим условиям варианты. Но помните, что нахождение действительно хорошего ипотечного брокера может стать достаточно трудной задачей, а стоимость услуг подобного специалиста составляет примерно 1-1,5% от суммы кредита.
  2. Самому разобраться в ипотечных программах и выбрать для себя наилучшую. Сейчас, в эпоху интернета, эта задача значительно упростилась - у всех банков (по крайней мере уважающих себя, а в неуважающие и ходить не стоит) есть свои сайты, где вывешены все предлагаемые им ипотечные программы. Надо лишь скрупулезно все просмотреть и выбрать программу себе по душе.

Несколько советов по выбору кредита:

  1. В качестве ориентировочной оценки на какую сумму кредита можно рассчитывать, необходимо умножить свой ежемесячный доход на 82 (примерно).
  2. Обычно чем больше срок, на который вы хотите взять кредит, тем выше его процентная ставка.
  3. Не всегда стоит гнаться за самыми низкими процентными ставками - нужно обращать внимание на условия кредитного договора и различные дополнительные комиссии при оформлении и выплате кредита.

Заполнение анкеты на получение ипотечного кредита

У всех банков различные требования к "чистоте справок", которые необходимо принести для оформления кредита (какие именно справки нужны, можно прочитать в этой статье, посвященной оформлению документов для ипотеки), но лучше всего сразу настроить себя морально на то, что со справками в банк придется прийти не один раз. При этом желательно придти на заполнение анкеты в деловом костюме, аккуратно выбритым и подстриженным, так как сейчас во многих банках (особенно работающих на западный манер) сотрудник, принимающий от вас заявку и документы на получение кредита, должен заполнять для последующих ступеней (по которым пойдет ваша анкета) специальный бланк, в котором как раз есть пункты про то как вы выглядите, производите ли впечатление спокойного и уравновешенного человека и наоборот, и т. д. Разумеется заполняет это он не прямо при вас, а когда вы уже отойдете от его стола.

Поиск квартиры, подходящей вам по стоимости, условиям кредитования и соответствующую вашим условиям

На данном этапе можно прийти в банк с уже готовым вариантом необходимого вам жилья. При этом банку остается только рассмотреть все документы и принять решение о том выдавать вам кредит или нет. Если же у вас еще нет готового варианта жилья, то можно просто сдать документы в банк, а он примет решение о выдаче/отказе вам кредита и в случае положительного решения озвучивает вам сумму кредита, на которую вы можете рассчитывать. После этого он дает вам время на поиск подходящего объекта недвижимости. Вы находите подходящий вариант, приносите в банк дополнительно документы на это жилье и банк выдает вам обещанный кредит.

Страхование

Накануне проведения сделки подписывается несколько страховок. Как правило, в число обязательных входят 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула - права собственности и объекта недвижимости. Если указанный объект недвижимости слишком часто менял владельца, то в страховании могут и отказать. При этом страховые компании обычно анализируют, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, при каких обстоятельствах их выписали и т.п. (в общем свой хлеб они обычно отрабатывают сполна). Расходы по страхованию несет заемщик, но страхуются риски банка. Это значит что при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться в пользу банка.

Также на этом этапе банк проверяет техническое состояние объекта недвижимости, наличие несогласованных перепланировок (при их наличии банк может даже отказать в выдаче кредита). После того, как банк принял положительное решение, назначается день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком.

Также не стоит забывать и о том, что нужна квалифицированная оценка приобретаемого вами жилья, поэтому услуги профессионального оценщика будут вам необходимы. Нижняя сумма, на которую банк обычно соглашается дать кредит в случае если квартира оценивается банком дешевле чем продавцом, обычно составляет 70-80% оценочной стоимости.

Если квартиру для вас подбирает риэлтор, то вам в этом случае нужно сначала внести залог, а потом как можно быстрее рассмотреть (желательно путем личного осмотра) все варианты, которые предложил вам риэлтор. Плюс здесь состоит в том, что в данном случае риэлтор соберет документы на квартиру для банка, но помните о том, что риэлторы тоже (как и ипотечные брокеры) за бесплатно не работают.

Несколько советов:

  1. Перед покупкой квартиры всегда старайтесь провести хорошую техническую экспертизу. При этом желательно чтобы все слова продавца о техническом состоянии квартиры были подтверждены документально. Можно даже нанять независимого технического эксперта, который подготовит для вас квалифицированное письменное заключение о состоянии квартиры.
  2. Всегда проверяйте юридическую чистоту квартиры.
    Пожалуй здесь можно нарваться на проблему куда более значительные чем при экспертизе технического состояния так как неудовлетворетительное состояние (если вы уж его проморгали), можно устранить ремонтом, а вот в случае "юридической нечистоты квартиры" можно вообще ее лишиться.
  3. Внимательно изучайте все документы перед подписанием. Помните, что даже поговорка есть: "что написано пером, то не вырубить топором". При этом можно за несколько дней до окончательного подписания бумаг попросить их ксерокопии и внимательно изучить их, пометить для себя их ключевые места и потом перед подписанием проверить их в оригиналах.

Подписание договора

Обычно подобные договоры удостоверяются нотариусом (крайне желательно). Здесь часто встает вопрос о том что будет раньше: продавец получит деньги или подпишет договор. Вопрос во многих случаях довольно скользкий. Но по цивилизованному его можно решить следующим образом. Вы подписываете договор в банке на кредит и получаете деньги на свой счет. Затем в присутствии продавца вы снимаете их со счета и закладываете их в специальную банковскую ячейку. Ключи от ячейки отдаете продавцу, но при этом он должен подписать еще один специальный договор, в котором будет указано, что получить доступ к ячейке он может только с зарегистрированным договором купли-продажи.

Получение ключей

Это наверно самый животрепещущий момент для всех покупателей жилья. Ключи вам даются после  подписания акта приема-передачи квартиры. Несмотря на некоторые ограничения (невозможности перепланировки или аренды квартиры без согласования с банком,  при этом и продажу надо будет с банком согласовывать), вы сразу становитесь ее собственником, можете жить в квартире и прописывать там всех членов своей семьи. Успехов вам на этом нелегком пути.


Теги:ипотека, оформление, выбор кредита

Читайте также:
Комментарии
avatar