Кредиты, вклады, деньги
Среда, 28.09.2016, 09:47
Приветствую Вас Гость RSS

Особенности аккредитации новостройки банком

 
Главная КредитыВложить деньгиПодать заявку на займ РегистрацияВход
Меню сайта
Категории раздела
Потребительские кредиты [29]
Автокредиты [21]
Ипотека [51]
Кредитные карты [14]
Кредиты на бизнес [13]
Кредиты под залог [8]
Разное про кредиты [121]
Кредиты в банках [31]
Кредитные карты в банках [4]
Ипотека за границей [22]
Популярные статьи
Потребительский кредит в Сбербанке (520)
Просмотров: 239134
Где лучше взять потребительский кредит (148)
Просмотров: 115553
Кредитная карта Сбербанка (194)
Просмотров: 88961
Взять кредит в РоссельхозБанке (98)
Просмотров: 62403
Потребительский или автокредит - что выгоднее? (444)
Просмотров: 59839
Как правильно написать претензию в банк (18)
Просмотров: 35144
Ипотека или потребительский кредит: что лучше? (140)
Просмотров: 34839
Статистика

Онлайн всего: 2
Гостей: 2
Пользователей: 0
Форма входа
Главная » Статьи » Кредиты » Ипотека

Особенности аккредитации новостройки банком
Реалии современной жизни в России таковы, что большинство продаваемого у нас жилья приобретается с помощью ипотечных кредитов. В связи с этим каждый год в России наблюдается расширение рынка жилищного кредитования. Кроме того принят ряд законопроектов, надежно защищающих как заемщика, так и банки, выдающих ипотечные кредиты. Поскольку в последнее время большая часть приобретаемого по ипотеке жилья относится к новостройкам, то весьма важным становится вопрос об аккредитации новостроек банками.

Аккредитация новостройки банком

Актуальность данной статьи непосредственно связана с предыдущей статьей на нашем сайте в данной тематике - особенности ипотеки на квартиру в новостройке. Также желательно прочитать о рисках при покупке квартиры в новостройке.

Залог по ипотеке в виде квартиры в новостройке

В отличие от ипотечных кредитов на вторичное жилье, когда к банку в залог поступает уже готовая и ликвидная квартира (то есть которую легко продать в случае чего), в случае с новостройками к банку в залог переходит не готовая квартира, а только лишь право требования на нее (то есть банк как бы становится участником долевого строительства). Чтобы, как говориться, банку не попасть "впросак" при этом, он должен провести различные проверки строящейся недвижимости чтобы оценить шансы того, что в ближайшем будущем эта строящаяся недвижимость все таки превратится в готовое жилье, иначе банк рискует потерять объект залога. То есть он должен произвести аккредитацию новостройки.
В данном случае квартира поступает в залог к банку только когда она достроилась и прошла государственную регистрацию.

Риски банка при оформлении ипотечных кредитов на новостройки

При выдаче ипотечного кредита на квартиру в новостройке банк несет реальные риски, связанные с тем что застройщик не сможет в связи с различными обстоятельствами достроить дом, сдать его в эксплуатацию и зарегистрировать находящиеся в нем квартиры (только после прохождения всех этих этапов банк в залог может получить ликвидную квартиру). При этом довольно часто проблемы возникают в Росреестре - уже готовое жилье может находиться в таком "подвешенном" состоянии несколько лет.

Но для банка есть и некоторые выгоды в предоставлении ипотечных кредитов на квартиры в новостройках - пока жилье строится обычно проценты по такому ипотечному кредиту выше. Кроме того довольно часто банки сами являются инвесторами строительства нового жилья и для них выгодно чтобы это жилье было продано.

Ограничением для работы банков с заемщиками и застройщиками является наличие договора долевого участия, заключаемого в рамках ФЗ № 214 "О долевом строительстве". На данный момент это единственная форма реализации недвижимости, находящейся в стадии строительства, которая предполагает государственную регистрацию документа и обеспечивает защиту дольщикам на законодательном уровне. Если застройщик продает квартиры на строящемся объекте с помощью других схем – банк не предоставит ипотечный кредит, так как в данном случае он уже не будет иметь надлежащих залоговых гарантий.

Для повышения шансов возврата заемных средств на квартиры в новостройках банки должны проверять деятельность застройщиков, оценивать стоимость и ликвидность строящегося жилья. Это может производиться двумя способами:
- проверка каждой отдельной квартиры, на которую заемщик хочет взять ипотечный кредит. Стоит подобная проверка недешево и, как правило, ее стоимость перекладывается на плечи заемщика - либо напрямую, либо закладывается в процентную ставку;
- аккредитация всего строящегося объекта. В большинстве случаев это является более удачным решением поскольку позволяет поделить расходы на проверку между всеми заемщиками,  желающими приобрести жилье в данном строящемся объекте. То есть расходы отдельно взятого заемщика на проверку недвижимости в данном случае могут существенно снизиться.

Банковская аккредитация новостройки и застройщика

Банковская аккредитация застройщика или строящегося объекта представляет собой, по сути, одобрение банком выдачи  ипотечного кредита в рамках данного объекта. Банк тратится на проведение аудита новостройки в связи с тем, что он заинтересован в выдаче ипотечных кредитов. Для этого службы экономической безопасности банка собирают всевозможные сведения о застройщике. Основной список документов, которые они проверяют, выглядит следующим образом:
- право собственности  на земельный участок (или договор его долгосрочной аренды);
- разрешение на проведение строительства (именно жилого дома) на данном земельном участке;
- состояние проектной документации.


Также банк проверяет инвесторов проекта - ему интересно откуда финансируется строительство данного дома. Дополнительно проверяются и документы, регламентирующие контроль целевого использования средств дольщиков (хоть этим и занимаются государственные органы, но банк этот аспект также довольно часто интересует).

В большинстве случаев банки отказываются от кредитования покупки квартир в домах, находящихся на стадии котлована. Но довольно часто бывает и так, что банки сами инвестируют средства в строящееся жилье - в этом случае данный объект уж точно будет аккредитован банком поскольку сам банк кровно заинтересован в том, чтобы квартиры в этом доме продать. В подобных ситуациях банк может даже снижать процентную ставку по ипотечным кредитам на квартиры в данном доме.
Стоит отметить, что чаще всего банк начинает вести разговоры об ипотеке, когда объект построен хотя бы на 20-30%. При это аккредитовываться может не весь объект в целом, а его отдельные корпуса - по мере продвижения работ по их постройке.

На практике в этой сфере распространен и ступенчатый подход к аккредитации - сначала банк проверяет (аккредитует) самого застройщика, потом проверяется возводимый объект. А уже после этого решается какие кредитные программы предложить для данного объекта.

Преимущества аккредитации новостройки банком


Для покупателей, которые хотят купить квартиру в конкретной новостройке, факт аккредитации строящего объекта банком является весьма существенным достоинством. Ведь банк имеет гораздо больше ресурсов и возможностей для того чтобы провести качественную проверку и застройщика, и возводимого дома - такой объем и качество проверок в большинстве случаев не под силу отдельно взятому заемщику. Все это существенно повышает шансы на то, что застройщик окажется надежным и жилье будет достроено.

Но стоит помнить, что одних слов застройщика о том, что его объект аккредитован каким-либо банком недостаточно - всегда стоит перепроверять эту информацию в указанном банке. Встречается и такая "серая" схема при которой менеджер застройщика сообщает потенциальному покупателю что объект будет совсем скоро, буквально "на днях" аккредитован банком (или даже несколькими). Но на деле в этом случае все оказывается совсем не так - аккредитация объекта банком либо затянулась на неопределенный срок, либо закончилась с отрицательным итогом.

Аккредитация объекта несколькими банками

В настоящее время практически все банки в России проводят самостоятельную и независимую от других банков аккредитацию конкретной новостройки, поэтому если у вас есть достоверная информация, что возводимое жилье аккредитовано сразу несколькими банками, то это говорит о том, что оно само и его застройщик проверялись как минимум эти самые несколько раз. А это еще больше повышает шансы на добропорядочность застройщика и вероятность завершения строительства объекта.

Если же новостройка не имеет аккредитации ни одним банком, то это может означать что продажи жилья в ней только начались и банки поэтому еще не успели провести ее аккредитацию. Если же продажи начались давно, то с высокой степенью вероятности это может означать, что проверка данного объекта и его застройщика банками производилась, но в ходе этих проверок были выявлены существенные риски, поэтому объект не получил банковской аккредитации. В этом случае стоит задуматься о надежности застройщика данного объекта. Также настороженность должен вызывать и тот факт, что, допустим, объект аккредитован, но только малоизвестными банками.

Заключение

В качестве выводов по данной статье можно отметить, что факт сотрудничества застройщика с банками (аккредитация его объектов банками) является хорошим индикатором его надежности. Но если у объекта нет банковской аккредитации - не стоит делать поспешных выводов, иначе можно упустить выгодное предложение. Может быть аккредитация объекта банками еще не производилась и надо всего лишь подождать ее осуществления (да, за это время стоимость квадратного метра в этом объекте недвижимости может подрасти, но зато и риски существенно снизятся если объект все таки пройдет банковскую аккредитацию). И не стоит полностью доверять словам застройщика о наличии (или будущем наличии) аккредитации его объектов банками - всегда перепроверяйте эту информацию непосредственно в банках. Также в большинстве случаев не стоит пытаться провести самостоятельную глубокую проверку застройщика - если вы обычный человек, не имеющий связей в "серьезных структурах", то качество вашей проверки в любом случае окажется гораздо ниже качества проверки, проведенной банком.
Категория: Ипотека | Добавил: Admin (10.01.2014)
Просмотров: 6777 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Наш опрос
Какие виды кредитов вы берете чаще всего?
Всего ответов: 930
Copyright goodcredits.ru © 2012-2016 Копирование информации без установки активной ссылки на наш сайт запрещено