Риски при покупке квартиры в новостройке

22.01.2014 4065 0.0 0

Покупка квартиры для большинства граждан нашей страны связана с одним из самых крупных финансовых вложений в их жизни, а, как известно, чем более денежной является сделка, тем больше мошенников всех мастей она привлекает. И в этом плане сделки по купле/продажи квартир не являются исключением.

Риски при покупке квартиры в новостройке

Риски существуют как при покупке квартир в новостройках, так и при покупке и при покупке квартир на вторичном рынке. В каком случае риски больше - сказать трудно, везде свои нюансы. В этой же статье будут рассмотрены риски при покупке квартиры в новостройке. Большинство рисков, возникающих при покупке квартир, можно разделить на 2 категории:
- возможность потери денежных средств. Возникают, в основном, из-за недостаточного внимания покупателя недвижимости к изучению законодательных норм и договорных обязательств;
- получение жилья ненадлежащего качества.

Как правило, покупка жилья на этапе строительства является более выгодной сделкой чем покупка уже готового жилья. Выгода здесь состоит в том, что сразу же после завершения строительства квартиры в построенном доме ощутимо дорожают в цене, поэтому покупка квартиры в строящемся доме, естественно, обходится ощутимо дешевле. Также небольшим достоинством данного варианта является то, что можно платежи за квартиру вносить вплоть до окончания ее строительства (не со всеми застройщиками это работает, но все же), не прибегая к взятию кредита. При этом чем на более раннем этапе строительства вы приобретаете жилье тем, как правило, дешевле оно вам обходится (правда и риски при этом в некоторой степени возрастают).

Риск потери денег

Эта категория рисков является, конечно, более значимой, ведь речь может идти о полной потере всех инвестиций в недвижимость. При покупке квартиры в новостройках это может случиться в следующих случаях:

  • вы подписали с застройщиком какой то "левый" договор, ни к чему не обязывающий застройщика;
  • застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, а там дальше суду уже будет довольно трудно решить кому же отдать квартиру (правда в последнее время риск махинаций подобного рода значительно уменьшился в связи с введением обязательной регистрации договоров долевого участия в Росреестре;
  • строительство объекта может быть прекращено на любом этапе по различным причинам (застройщик обанкротился, жилье возводилось незаконно и т.д.).

Гарантии вложений

Чтобы обезопасить себя от подобных вариантов потенциальному покупателю желательно изучить историю застройщика - сколько объектов он уже построил, сколько лет на рынке, удовлетворены ли прошлые покупатели качеством квартир от данного застройщика. В идеале было бы неплохо ознакомиться и с перечнем документов, которыми располагает застройщик при строительстве интересующего вас дома (есть ли разрешение на строительство, есть ли право собственности на землю и т.д.). Но этот вопрос уже существенно сложнее чем предыдущий и вряд ли здесь вам удастся обойтись без помощи квалифицированного эксперта в данной сфере деятельности.

Существенно снизить риски недостройки жилья вы можете если строящийся объект аккредитован банком, или даже несколькими. В этом случае практически все вопросы по проверке благонадежности застройщика ложатся на плечи банка и в большинстве случаев он это сделает лучше чем любой отдельно взятый потенциальный покупатель. Но стоит отметить, что банки обычно воздерживаются от аккредитации строящегося жилья на этапе котлована, поэтому при данном варианте придется подождать пока жилье приобретет хотя бы начальные очертания.

Также дополнительную уверенность в этих вопросах придаст тот факт, если застройщик застраховал строящееся жилье хотя бы по наиболее крупным рискам - обычно аферисты, желающие "прикарманить" себе средства дольщиков, на это не заморачиваются.

Многократная продажа квартиры

Данные риски связаны с тем, что застройщикам может продать одну и ту же квартиру нескольким дольщикам. Лично я был свидетелем подобного обмана - в начале 2000-х так не повезло одному из сотрудников с нашей работы. В результате квартиры он так и не получил, деньги ему удалось вернуть через суд, но не все поскольку застройщик объявил о банкротстве - в сумме потерял около 300 тысяч рублей.

Но сейчас подобные риски можно свести практически к нулю если заключить с застройщиком договор долевого участия (ДДУ).  Согласно закону ФЗ-214, этот договор является единственным документом, имеющим законную силу и дающий его обладателю право претендовать на квартиру. В связи с изменениями законодательства в последние годы в данной сфере данный договор подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующих органах. И только после его успешной регистрации дольщик должен в указанные в данном договоре сроки перечислить застройщику деньги за покупаемую квартиру. В этой ситуации если застройщик захочет продать одну и ту же квартиру второму дольщику, то его обман легко вскроется на этапе регистрации - договор попросту не зарегистрируют.

В настоящее время обман подобным образом возможен если только дольщик по незнанию подпишет с застройщиком не договор долевого участия, а какой-нибудь другой договор, например договор предварительной покупки. Поэтому внимательно относитесь к данным вопросам и требуйте от застройщика только ДДУ, а не какой то другой вид договора.

Качество построенного жилья

Целый ряд рисков при покупке квартиры в новостройке связан с ненадлежащим качеством жилья, предоставляемого вам застройщиком. Здесь могут возникать как недостатки, определяемые визуальным осмотром (плохо приклеены обои, неровный потолок, поврежден линолеум, не горит свет и т.д.), так и недостатки, которые при приемке жилья определить достаточно сложно или даже невозможно - электропроводка не выдерживает одновременного включения нескольких энергоемких устройств, плохо работает отопление или оно не функционирует совсем (если приемка квартиры происходит летом, то качество системы отопления вам проверить, естественно, не удастся). Если первую группу указанных недостатков легко вписать в акт приемки квартиры (составляется обязательно при передаче квартиры от застройщика к дольщику) и потребовать в дальнейшем от застройщика их устранение либо соответствующую денежную компенсацию, то вторую группу отмеченных недостатков по понятным причинам уже в такой акт не впишешь (поскольку вы их даже не сможете обнаружить на данном этапе). Поэтому в договоре долевого участия обязательно должен быть прописан гарантийный срок, в течение которого застройщик должен бесплатно устранить вам возможные появившиеся недочеты.

Стоит отметить, что практически у всех застройщиков бывают различные мелкие недостатки при передаче квартиры застройщику, например, дверь неплотно закрывается, водопроводный кран не работает, труба где то подтекает и т.д. При этом если застройщик порядочный, то он как можно быстрее пытается устранить данные недостатки, обычно даже в день когда производится приемка. Но некоторые не совсем порядочные застройщики могут тянуть с устранением недостатков, выявленных при приемке квартиры. Они тянут это с одной единственной целью - чтобы дольщик отказался принимать квартиру и потребовал свои деньги обратно. А это крайне выгодно застройщику поскольку достроенная квартира стоит уже ощутимо дороже чем когда ее покупал дольщик.

Если ни разу не принимали и не присутствовали при приемке жилья в новостройках, во многих случаях имеет смысл пригласить на это мероприятие соответствующего эксперта - как правило, на эту роль неплохо подходит сотрудник риэлторской фирмы.


Теги:новостройка, ипотека, риски, квартира

Читайте также:
Комментарии
Имя *:
Email *:
Код *: