Довольно часто бывает так, что человек, взявший ипотечный кредит, через несколько лет (когда кредит еще не выплачен) сталкивается с необходимостью расширения жилплощади. Одним из очевидных решений этого вопроса является оформление еще одной ипотеки поскольку в условиях постоянных выплат по ипотечному кредиту вряд ли была возможность скопить приличную сумму денег. О том, какими способами это можно сделать, и пойдет речь в данной статье.
Если верить статистике, то ипотеку в нашей стране в основном берут молодые семьи. При этом через несколько лет, как правило, у них появляется ребенок, а можеть и целых два. Разумеется, остро начинает стоять вопрос о расширении жилплощади. Человек оказывается как в тисках: с одной стороны необходимость улучшения жилищных условий давит, с другой — не до конца выплаченная ипотека и, как следствие, отсутствие свободных наличных денежных средств.
Одним из выходов в данной ситуации будет следующий: взять потребительский кредит, погасить им оставшуюся часть ипотеки, и взять еще одну ипотеку на более просторное жилье. Конечо минусом в данном варианте будет то, что несколько лет необходимо будет платить по двум кредитам одновременно: потребительскому и новой ипотеке. Разумеется, бюджет не каждой семьи такое потянет. Но зато первая квартира останется у вас в собственности и ее можно будет сдавать, компенсируя, таким образом, часть платежей по кредитам.
Второй вариант решения обозначенной проблемы заключается в том, что также необходимо взять потребительский кредит, погасить им невыплаченную часть ипотечного кредита, потом жилье продать (поскольку после погашения ипотечного кредита оно полностью переходит в вашу собственность, то это не будет являться проблемой), на вырученные деньги погасить взятый потребительский кредит, а оставшиеся после этого денежные средства использовать в качестве начального взноса для новой ипотеки на более просторное жилье. Также на нашем сайте можно прочитать об особенностях выбора между ипотекой и потребительским кредитом.
Решить указанную проблему расширения жилплощади можно и при помощи взятия второго ипотечного кредита (то есть пока не погашен первый ипотечный кредит), но для этого необходимо выполнить ряд условий:
При этом не стоит думать, что описанный случай относится к чему то фантастическому — если банк видит, что вы в состоянии платить по двум кредитам одновременно, то для него это, наоборот, хорошая возможность заработать на процентах по данным кредитам.В данном случае обычно используется следующее правило: сумма выплат по обоим кредитам не должна превышать 50% совокупного дохода вашей семьи. В данных случаях банк, как правило, учитывает не только доходы вас и вашей супруги по справке 2-НДФЛ, но и доходы из других источников, которые вы можете подтвердить: доходы от сдачи жилья в аренду, дивиденды по акциям, доход от работы по совместительству и т. д.
К сожалению во многих случаях заемщики, желающие оформить вторую ипотеку, не располагают достаточными средствами для первоначального взноса по второй ипотеке, поэтому они начинают рассматривать возможность взятия кредита под залог имущества. Имуществом в данной ситуации выступает квартира.
Иногда банки соглашаются взять в качестве залога квартиру, ипотечный кредит на которую уже в большей части погашен. Но случаи эти нечасты и обычно имеют место только когда подобные квартиры очень ликвидны (то есть их легко, продать, например "трешка" с видом на Кремль). На практике банки не очень любят принимать в залог уже имеющееся жилье (даже если оно не обременено ипотечным кредитом), они любят принимать в залог недвижимость, которая приобретается по ипотеке. И процентная ставка по кредиту под залог недвижимости будет существенно выше чем по ипотечному кредиту. Причина проста: по закону банк имеет полное право собственности на квартиру, приобретаемую по ипотеке, пока вы не расплатитесь по ней (так прописано в законе об ипотечном кредитовании), а вот с квартирой под залог не все так просто — при различных форс-мажорных обстоятельствах банк может лишиться права собственности на нее (особенно сложна ситуация если в этой квартире прописан ребенок).
Итак, мы получили, что для успешного взятия второго ипотечного кредита клиенту в некоторых случаях необходимо продать квартиру, чтобы на вырученные от нее деньги расплатиться с ипотечным кредитом, а оставшуюся часть использовать в качестве первоначального взноса для новой ипотеки. Но прямая продажа квартиры не получится — она ведь в собственности у банка пока вы не погасили ипотечный кредит. Возможно несколько выходов из данной ситуации: