Оформление ипотеки

Времена Советского Союза, когда жилье раздавали бесплатно, канули в прошлое. В настоящее время государство предоставляет жилье бесплатно только ограниченной категории граждан, а одним из основных способов стать собственником жилья является приобретение его в ипотеку. Об особенностях ипотечного кредита (требования к залоговому жилью, оценке, страхованию и срокам выплат) и пойдет речь в данной статье.

Оформление ипотеки, как и любого другого вида кредита, начинается с подачи в банк заявки на получение кредита. При этом для оформления ипотеки требуется, пожалуй, самый большой набор документов из всех возможных видов кредитов. В большинстве случаев оформление ипотеки занимает от 4 до 14 дней, хотя в последнее время стали появляться и экспресс формы ипотечного кредитования со сроком оформления 1-2 дня.

Требования к залоговому жилью при ипотеке

Как известно, в качестве гаранта выплаты ипотечного кредита банк забирает себе в собственность (вернее в залог) жилье на то время, пока вы не выплатите ему ипотечный кредит. При этом залоговым жильем может стать как приобретаемая по ипотеке квартира (наиболее часто встречающийся вариант), так и имеющаяся в собственности заемщика недвижимость (более редкий вариант, но все же встречается). Обычно банк, выдающий ипотечный кредит, выдвигает следующие требования к залоговому жилью:

• жилье должно быть построено не раньше определенного года (требование к году постройки);
• жилье должно быть технически исправным;
• залоговое жилье должно сохранять ликвидность на весь срок выплаты ипотечного кредита (поэтому если дом старый и разваливающийся, особенно с деревянными перекрытиями, то вряд ли банк согласится взять в залог жилье в этом доме). Ликвидность жилья означает возможность его реализации (продажи);
• фундамент залогового жилья должен быть кирпичным, железобетонным или каменным. Также у некоторых банков возможны требования относительно электрификации, газификации и водоснабжения залогового жилья;
• некоторые банки не берут жилье в залог если в нем прописаны несовершеннолетние дети или престарелые граждане.

Оценка залогового жилья при ипотеке

Требования к залоговому жилью у разных банков могут немного отличаться, но вот требование оценки залогового жилья является первостепенным правилом для всех банков, оформляющим ипотечные кредиты. Это необходимо для страховки банком своих рисков от невыплаты заемщиком ипотечного кредита. Если заемщик перестал платить ипотечный кредит, то залоговое жилье окончательно переходит в собственность банку и впоследствии, как правило, продается. Естественно, что если заемщик перестал платить по кредиту в самом начале, а жилье было оценено выше его реальной стоимости, то при последующей его продаже банк выручит сумму, которой не хватит для покрытия выданного им ипотечного кредита. Именно поэтому квалифицированная и адекватная оценка реальной стоимости жилья так важна для банков при оформлении ипотеки. В связи с этим и оценка залогового жилья производится только профессиональными оценщиками, имеющими соответствующую лицензию. Оценщик указывает рыночную стоимость залогового жилья и исходя из него уже определяется максимально возможная сумма ипотечного кредита.

Если оценочная стоимость залогового жилья меньше той суммы, которую просит заемщик, то банк вправе потребовать у него предоставления в залог дополнительной недвижимости для покрытия недостающей разницы. Процедуру оценки залогового жилья полностью оплачивает заемщик.

Формы страхования при ипотеке

Поскольку сроки, на которые предоставляются ипотечные кредиты, обычно больше сроков предоставления всех других видов кредита, то при оформлении данных кредитов банки дополнительно требуют от заемщиков оформления различных страховок:

• страховка жизни заемщика;
• страховка трудоспособности заемщика;
• страховка от утраты прав на собственность залогового жилья и т.д.

Комбинация этих страховок для всех банков может отличаться, но их сроки распространяются на весь период выплаты ипотечного кредита. Кроме этого, иногда заемщики дополнительно страхуют и жилье, приобретаемое по ипотеке (то есть не только залоговое) чтобы, как говорится, если что случится, то страховая компания возместила бы убытки.

В большинстве случаев для оформления данных страховок можно выбрать только те страховые компании, с которыми сотрудничает банк (к слову сказать, не всегда этот список страховых компаний "удачен" для заемщика, особенно если у банка есть "сговор" с определенными страховыми компаниями, то есть услуги страхования предоставляются по завышенной цене. Но такое сейчас (явный "сговор)", встречается, в основном, только у мелких и малоизвестных банков, у крупных банков список страховых компаний-партнеров обычно широк).

Тарифы страхования индивидуальны для каждого заемщика. На величину страховых тарифов оказывают влияние возраст заемщика, его место работы, стаж работы, заработная плата, состояние его здоровья, стоимость залогового жилья и некоторые другие факторы. Однако в своей сумме расходы по ипотечному страхованию обычно не превышают 1,5% от остатка суммы ипотечного кредита.

Платежи по ипотечному страхованию вносятся раз в год на сумму оставшейся задолженности по кредиту, то есть с каждым годом сумма уплачиваемых страховок по ипотеке (в абсолютном выражении, в процентном обычно не меняется) становится все меньше и меньше, и чем быстрее платите кредит, тем быстрее уменьшается эта сумма.

Помните, что с перечнем страховых случаев по данному виду страхования стоит ознакомиться также внимательно, как и с кредитным договором, чтобы по максимуму исключить риски по невозмещению убытков.

Сроки ипотечных кредитов

Обычно согласно правилам банка сроки ипотечных кредитов лежат в пределах от 3-х до 25 лет, однако в нашей стране согласно статистике в настоящий момент наиболее распространены сроки в 15 и 20 лет. При этом максимальный срок выплаты кредита обычно равен сроку выхода заемщика на пенсию (мужчины в 60 лет, женщины в 55 лет). Однако некоторые банки в последнее время стали допускать продление этого срока до 70-75 лет, а максимальный срок ипотечного кредита в этом случае может увеличиваться до 50 лет (т.е. кредит предоставляется на 50 лет). При этом если заемщик умирает в возрасте старше пенсионного, то оставшуюся часть ипотечного кредита погашают его дети. Конечно такие "экзотические" условия ипотечного кредитования у нас в стране мало распространены, но они все же имеются в арсенале некоторых банков.

Как правило, ипотечные кредиты допускают возможность досрочного погашения без штрафов и комиссий со стороны банка. Не стоит пренебрегать этой возможностью — как только "встали на ноги" и стали появляться излишки денег, то стоит начать гасить ипотечный кредит досрочно, потому что, во-первых, в этом случае переплата по кредиту будет меньше, во-вторых, сроки ипотечных кредитов большие и если вы сейчас хорошо зарабатываете, то вряд ли кто сможет предсказать как она у вас сложится через 10-15 лет — чтобы ни случилось, очевидно, что чем меньше будет ваш долг, тем легче вам будет пережить трудные времена (если такие вдруг наступят).

К сожалению многие думают, что если процентная ставка по ипотечным кредитам сравнительно низка и лишь немногим больше уровня инфляции, то нет никакого смысла платить его досрочно. Но это не так. Ведь суммы ипотечных кредитов достаточно большие, а небольшие проценты от таких больших сумм — это ведь получается не так уж мало. Например, если вы взяли ипотечный кредит на сумму один миллион рублей под процентную ставку 12% годовых, то в этом случае вы только процентов каждый месяц будете выплачивать по 10 тысяч рублей — на мой взгляд, для большинства жителей нашей страны это не такая уж маленькая сумма.

Заключение договора по ипотеке

После проверки банком платежеспособности заемщика, рассмотрения им предоставленных документов и принятия положительного решения на выдачу кредита наступает момент составления ипотечного договора между заемщиком и банком. Основным пунктом данного договора, естественно, является жилье, оставляемое в залог банку . При этом данное жилье подробно описывается — указывается общая жилая площадь, количество комнат, полный адрес и другие технические данные. А в случае, если объектом залога выступает дом, то вместе с описанием дома указываются и параметры земельного участка, на котором он расположен. Также должна указываться оценочная стоимость залогового жилья (при этом иногда указывается несколько оценочных стоимостей: рыночная, стоимость по оценке БТИ и т.д.).

В договоре ипотеки также должны быть четко указаны права и обязанности заемщика и банка:

• заемщик имеет право проживать в заложенном жилье и прописывать в этом жилье всех членов своей семьи;
• заемщику нельзя без разрешения банка продавать залоговое жилье, сдавать его внаем и делать перепланировку;
• сотрудники банка могут проверять залоговое жилье в любое время на предмет его состояния, наличия задолженности по коммунальным платежам и т.д. Если имеют место быть нарушения, то банк может в одностороннем порядке расторгнуть ипотечный договор и потребовать досрочного погашения оставшейся сумы долга;
• также договор может быть расторгнут, если заемщик пропустил более трех раз за год выплаты по ипотечному кредиту;
• ипотечный договор должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в Едином Государственном Реестре (ЕГРП), как и любая сделка с недвижимостью.

Если в этой статье вы не нашли нужной для себя информации, то можете прочитать еще статью "Об ипотеке просто и доступно". Также, возможно, для вас полезной окажется статья "Ипотека или потребительский кредит — что выгоднее". Если документы для ипотеки у вас не получается собрать, то, возможно, вас заинтересуют альтернативы ипотеке.